购买拆迁安置房怎样避免纠纷

石家庄新闻网 时间: 2013-10-31 10:21:07 来源: 石家庄新闻网

 

购买拆迁安置房怎样避免纠纷

“法律帮帮团”第七期依旧火爆 律师和公证员一一答疑

本报讯(记者 冯月静)昨日上午,本报“法律帮帮团”法律咨询活动第七期如期举行,从早上9时开始的2个小时的时间里,热线电话一直响个不停,河北大广律师事务所席淼律师和石家庄市国信公证处公证员徐世强都认真详细地解答着读者的疑问。虽然咨询时间已过,读者有什么法律问题还可拨打律师席淼的电话:13930159155;公证员徐世强的电话:15930136226。

如何购买拆迁安置房

李先生问:最近我想买房,并相中了一套,但由于是拆迁安置房,我有些顾虑。现在想咨询一下,购买拆迁安置房需要注意什么问题?

席淼答:拆迁安置房一般分为两大类:

一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有,但其所有权是有限制的,即权利人在取得所有权的一定期限内,是不能上市交易的,流通性受到限制。房地产市场交易纠纷主要体现在这类房屋中,且存在较大风险。

购买这类房屋,应注意的是:

一是要明确房屋的土地类型及性质,是集体土地还是国有土地,如是集体土地上的,非集体组织成员,用于非自住目的,建议慎重购买;

二是明确房屋对安置的拆迁对象有无限制或政策补贴,特别是“城中村”改造,由村集体组织建造的,对安置对象是有明确限制的;

三是房屋的权利人,是独有还是共同所有,如是家庭成员共有,购房协议的出卖方,一定要是全体共有人的真实意思,均应在协议上签字或有特别授权;

四是相关费用的缴纳,这类房屋大多涉及土地取得类型由划拨变更为出让,过户涉及土地出让金的补缴,且该补缴数目较大。

另一类是因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。这类房屋的交易风险,与商品房交易相同。

对拆迁安置房屋共有的情况,一般人很难确定全部权利人,建议购买前,准确了解出售房屋的权利信息,按现行市场交易及管理需要,应明确拆迁协议上的人员及配偶,住房调配单上的人员及配偶,被拆迁房屋内户口上的全部人员,只有明确权利主体,才能在签订协议中,不因遗漏权利主体或权利主体不知情,而影响合同效力。

拆迁安置协议不能做抵押公证

李先生问:城市拆迁安置房产长期未办理产权证,拆迁安置协议是否可以做抵押公证?

徐世强答:抵押标的物必须现实存在,产权关系明晰,抵押人对其应拥有完整的产权。拆迁安置房因长期未办理产权证,产权关系处于待定状态,不符合《物权法》第180条、第184条规定的可用于抵押财产的状态。拆迁安置协议不是产权证书,起不到房屋产权证和证明力作用,并且安置协议尚在履行过程中,权利义务并未最终固定,不能以协议作为抵押对象。另外房地产登记管理机关也不会同意以安置协议办理抵押登记,起不到对抗善意第三人的作用,所以此等行为应禁止。

不能结婚怀孕的劳动合同合法吗

王女士问:我最近刚签约一家公司,并签订了一年的劳动合同。签订的合同上有这样的条款:在合同期间不能结婚,女员工不能怀孕之类的条款,这些合同条款是合法的吗?

席淼答:这些情况以劳动合同条款的形式进行限制都是不合法的,至少应该说是没有效力的。结婚、怀孕等都是公民的基本人身权利,只要权利人自身愿意,任何人或机构不能以任何理由、条件来限制、干涉。对以上情况,我国相关劳动法律不但没有进行限制,反而更以诸多条款进行保护,《劳动法》、《劳动合同法》及相关法律、法规均多处做出了明文规定以保护劳动者的劳动权利,比如女性“三期”内用人单位不得以任何理由解除劳动关系、结婚享有婚假的规定等,用人单位一旦违反都要承担相应的法律责任,这些都是对劳动者基本人身权利的有力保护。

根据《劳动合同》第四十八条“用人单位违反本法规定解除或者终止劳动合同,劳动者要求继续履行劳动合同的,用人单位应当继续履行;劳动者不要求继续履行劳动合同或者劳动合同已经不能继续履行的,用人单位应当依照本法第八十七条规定支付赔偿金”的规定,公司的做法属于违法解除劳动关系,劳动者除了可以要求公司继续履行合同外,还可以要求确认与公司之间的劳动关系解除、由用人单位出具书面的终止通知,要求公司支付赔偿金。

父亲先于爷爷去世,遗嘱还起作用吗

沈先生问:我的爷爷生前立下遗嘱,去世后他的房产由我父亲继承。但我父亲先于我爷爷去世,我爷爷的遗嘱还起作用吗?

徐世强答:你爷爷的遗嘱已经不起作用了。根据《继承法》第二十七条的规定,遗嘱受益人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的,遗嘱继承转为法定继承。法定继承顺序为第一顺序:配偶、子女、父母。 第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。由于你父亲已去世,他没了继承权,但你作为你父亲的子女,可以拥有你父亲的代位继承权,分得你父亲按法定继承所应得的遗产。

缴纳五险一金是否有必要

陈女士问:我是刚毕业的大学生,急于找工作,对于五险一金也不是那么在乎,缴纳五险一金是否有必要?

席淼答:根据《社会保险法》第五十八条:“用人单位应当自用工之日起三十日内为其职工向社会保险经办机构申请办理社会保险登记。未办理社会保险登记的,由社会保险经办机构核定其应当缴纳的社会保险费。”也就是说,用人单位自用工之日起即有为劳动者办理社会保险登记和缴纳社会保险费的义务,但有一个30日的宽限期,自用工之日起的30日内缴纳符合法律规定,超过30日仍不缴纳社会保险费即属违法。

房东违背租房协议应该怎么办

张先生问:我承租了一套房子,《租赁合同》约定租期为三年,但现在房东突然要和我终止合同,拒绝接受我缴纳的租金,让我搬出去,我该怎么办?

徐世强答:你可以到公证处申请办理提存公证。出租方故意不接受租金的行为是一种违约行为。但是如果以后诉讼,你需要提供有力的证据,证明你按时缴纳了租金,防止房东以你不交纳租金为理由,解除租赁合同。《提存公证规则》的规定,债权人无正当理由拒绝受领债务人履行的义务,债务人可以将履行的标的物向公证机关提存。办理提存公证,这样就起到了消灭债权债务关系的法律效果。因此,你应办理提存公证,将租金提存到公证处,搜集到有力的证据,维护自己的合法权益。

编辑: 林福盛

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