营改增来啦二手房交易税负或将更低

石家庄新闻网 时间: 2016-04-22 09:27:52 来源:
 

 

■房产交易中心一角

5月1日起,营改增将在全国范围内全面推开,现行建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳税人,将由原来缴纳营业税改为缴纳增值税。这意味着,至今已试点4年多的营改增将迎来收官之战。营改增之后,将对二手房有什么影响?

□本报记者 陈霞

本地数据

3900户房地产业企业将纳入营改增

此次营改增涉及石市多少纳税人?据石家庄市国税局统计,全市这次营改增行业包括建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等四大类26个小行业,涉及纳税人5.75万户。其中,建筑业1.65万户,房地产业0.39万户。

营改增后将给这些纳税人带来哪些影响?市国税局相关人士表示,营改增后所有行业税负不会增加。而按照国家税务总局的统计,此次营改增后,纳税人全年减税将超过5000亿元。

据介绍,增值税是按照增值额征收,而营业税是按照营业的毛营业额征收。以建筑业营改增为例:建筑业的营业税现行税率是3%,但这是按营业收入的全额征收;改为增值税后,税率是11%,但那是按照建筑企业扣掉所有能够抵扣的进项税额之后的增值税额征收,实际税负反而会下降。

比如,一个总造价1000万元的建筑项目,按营业税3%计税,企业将承担税负30万元;实行增值税后,如果成本800万元,那么1000万元减去800万元后的差额200万元,按11%的税率,税负为22万元。

最新政策

五一后办理产权变更要缴增值税

除了给行业企业带来影响,更多的百姓则关注营改增之后对自己买房卖房、出租房屋会有哪些影响?还有读者咨询之前已经签约交易但是尚未来得及办理过户纳税手续的情况该如何缴税?伴随本周税务总局等部门先后发布的两则通知和公告,这些营改增的实施细节正在逐渐明晰。

本月25日,财政部、国家税务总局发布《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(下简称《通知》)。在这个自2016年5月1日起执行的《通知》中,明确计征契税的成交价格不含增值税;房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税;土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入;《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

值得关注的是,《通知》明确,个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值税额,在计算转租所得时予以扣除。

《通知》还明确,免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

随后的26日,国家税务总局再发《公告》,明确个人转让住房在2016年4月30日前已签订转让合同,2016年5月1日以后办理产权变更事项的,应缴纳增值税,不缴纳营业税。

本地情况

营改增后二手房税负或将更低

记者从石家庄市房产交易中心了解到,伴随五一营改增的倒计时,二手房交易过户依然维持之前热度。

本月以来,在石家庄市房产交易中心办理二手房交易的人数持续上涨。仅4月14日一天就达到198人,更有纳税人凌晨就来到大厅外排队取号。据了解,有部分社会机构称营业税改征增值税之后二手房交易流程会改变,税负会有所增加,由此导致了一些买卖二手房的百姓迫切要在“营改增”政策实施前完成房产交易。

对此,新华区地税局房产交易分局副局长赵少杰指出,这其实是纳税人对“营改增”政策缺乏了解所致。赵少杰解释道:其一,根据财政部、国家税务总局(财税〔2016〕36号)《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定:纳税人销售取得的不动产的增值税,国家税务局暂委托地方税务局代为征收。也就是说交易流程不会改变,还是由地税局征收。

其二,目前的二手房交易的营业税税收政策是个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的税率全额缴纳营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。营业税改征增值税之后,二手房交易增值税征收率也是5%。个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。因此,即使在今年5月1日起“营改增”政策实施后,“营改增”后个人二手房交易将维持5%的税率不变。对二手房交易也不会产生影响,不会增加交易人纳税负担。

国大房产经纪机构总经理衡立婷表示,现阶段房地产业“营改增”税率基本延续此前的规定,主要目的是稳定市场预期,“增值税率出台之前,各方猜测颇多,市场受此扰乱明显,现在明确了二手房交易增值税与原有营业税在税率、征收年限和征收范围等方面变化不大”。

不过,看似税率未有变动,但由于营业税与增值税的计算方式差异,“营改增”后纳税人的负担甚至还能得到一定程度减轻。记者了解到,根据我国增值税政策规定,增值税属于价外税,也就是说计算税额时要剔除售价中的税款,而不是售价直接乘以税率。因此,比照营业税来说,增值税实际税率是5%÷(1+5%)=4.76%,比如以100万房价计算,营业税应缴100*5%=5万,增值税应缴100万÷(1+5%)*5%=4.76万。交易双方还将少缴税2400元。

新华区地税局和石家庄市房产交易中心相关人士提醒百姓,勿要盲目听信某些机构传言,不要跟风紧急过户,要根据自身购房置业需求理性选择二手房。另外,为了应对当前政策实施前的交易高峰,方便百姓办理业务,新华区地税局制定了多套应急方案。在办税服务厅设立“值班长台”,每天由分局长和业务骨干轮流值班负责解答纳税人各项咨询和问题;增设初审人员做好计税价格前置查询,分流手续不全或不符合业务办理条件的人员,减少纳税人等待时间;引导中介机构错峰办税,对多单纳税人实施预约服务。

编辑: 孙丽君

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