楼市变奏:限购新政下的市场要不要让购房者迎来春天

石家庄新闻网 时间: 2017-03-23 09:57:38 来源: 石家庄新闻网

刚需一族的购房空间更大了;投机购房人员的空间变小了;限购外的“新三区”或将获得楼市新机……

随着3月18日石家庄市房产交易中心《关于落实住房限购政策办事程序》的公布,石家庄“限购”新政正式进入实施阶段。面对新政,石家庄各大开发商将如何应对?老百姓该如何买房?诸如此类话题都将值得人们思考。

限购新政后的楼市或将让刚需一族有了购房新机

石家庄的限购看似突然,其实业界早在去年下半年就有了这一预判。因为自2016年年中开始,石家庄房地产尤其住宅市场便掀起了一波前所未有的涨价潮,市场之疯狂,不仅让购房者慌了神,也让那些经历过十几年大风大浪的老地产人摸不着头脑。这一轮涨价潮在经历春节之后非但没有降温趋势,反倒在各方面的炒作下愈发高涨,石家庄房价连创新高,最终让老百姓买不起房了。

新一轮全国范围内楼市调控在两会结束之后如约而至。3月17日一夜之间,全国十几个重要城市几乎同时出台楼市调控政策,石家庄也连夜在官方网站正式发布了《关于加强房地产市场调控的意见》,时隔900多天后,石家庄重启住房限购。除了住房限购,石家庄还出台了更为严厉的限贷政策,全面提高了公积金和商业贷款首付比例,对三套房及以上停发贷款。

此次“限购”对于头次购买普通住房的居民家庭,申请商业性个人住房贷款,首付款比例不低于30%;对已拥有1套住房且无购房贷款或贷款已结清的本市户籍居民家庭,为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买普通住房,首付款比例不低于40%;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的本市户籍居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,首付款比例不低于50%。

非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时,须提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明,限购1套住房(含新建商品住房和二手房);对在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂不得在本市购买住房,购房时间以交易合同网签备案时间为准,非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

“限购”新政出台看似把相当一部分的购房者挡在门外,其实从根本上来看,刚需一族的购房空间更大了。首先新政的出现将有效遏制相当一部分炒房人的投机买房,投机买房的背后势必隐藏着哄抬房价的弊端。如果从这一层面上来分析,投机买房者消失了,房源量势必会增大,老百姓可选择的房源就更多,房源多了,购买力小了,会呈现“粥多僧少”逆势购房利好局面。当然一部分房企依然会咬牙房价不放松,但能否支撑长久,很多人都在打问号。

新政或将促进“新三区”和正定新区的楼市活力

此次“限购”新政适用范围为石家庄市的长安区、新华区、裕华区、桥西区和高新区。这也意味着,限购令仅限主城区,未将鹿泉、栾城等周边区域纳入限购范围,客观上有利于疏散主城区人口压力,促进城市空间布局合理优化。

今年政府工作报告中,增加了“遏制热点城市房价过快上涨”等内容,反映了对人民的关切,也再次明确了房地产调控的目标和方向。专家表示,过高房价在有的地方已成民生之痛,必须采取有力、有效的措施来解决这个问题。

有人说,这一次石家庄的“限购”是跟着北京来的,因为“京津冀协同发展”不是口号,而是落到实处。但也有人说,石家庄的调控政策,这次显得特别温柔,也特别具有指向性。石家庄借着“调控的东风”,疏解核心城区密度,引导人群快速进入“新三区”尤其是正定新区,搭建特大城市的框架,才是政府的真实用意。或许这一次的“限购”新政将会促进石家庄“新三区”和正定新区楼市活力,将会有更多的购房者涌向这些非“限购”区域购房,但房价在近期不会有大的波动。

那么,老百姓这时候到底该不该买房?业界人士对此分析,一是楼市不排除调控政策升级的可能性;二是政府对正定新区的政策引导与扶持会更明显;三是地铁沿线或城市核心区域的优质写字楼、公寓将成为投资小热点。不过,如果2018年第一季度房价再次强劲反弹,那么,迎接我们的,要么是物业税的出台,要么就是投资优质房产的最后机会。

回望2016年,从10月28日石家庄市人民政府发布《关于依法查处商品房违法预售行为的通告》,就此严查整顿之风吹遍石家庄楼市。对于购房者来说,严查之后,一些证件不全的小项目,不再进行销售,购房者可以规避购房风险。

对于开发商来说,石家庄政府本次颁布严查新政的作用可能大于限购的作用。在主城区以及正定新区、鹿泉区中,证件不全的楼盘全部关门停售,加快补证手续。

而与此同时,石家庄土地出让也呈现加速度,都是在为肃清市场,还百姓一个五证齐全的市场而努力。

业内人士认为,石家庄楼市严查在2017年上半年仍将继续,伴随着2016年四季度的大批量土地出让,不少百姓关注度较高的项目有望在2017年上半年拿到预售许可证,这些项目的次第上市开盘,也将指引省会走向更加规范的房地产市场。

无论是严查还是限购,其实都是规范市场,让老百姓买得起房。至于石家庄此次限购令对房地产市场的影响,业界人士指出,限购令的出台有助于规范房地产市场,从短期看,房产交易量可能会有所下降,但房价应该会保持相对平稳,提醒购房者理性选择,切勿盲目跟风。当然如果你是“刚需”购房者,什么时候需要就什么时候购买。

业界点评

限购限贷后“新三区”或将试探性涨价

石家庄青木房产经纪有限公司总经理 井伟杰

石家庄发布楼市限购限贷令,足可见政府调控楼市心情之迫切,压力之山大。另一层面,普通工薪阶层购房何尝不是“压力山大”更甚,尤其在市内五区购房。

市内五区从2016年5月开始,价格一路攀升,直至大部分市民直呼“价格已经和我们没有关系了!”作为从业十余年的地产工作者,笔者从未见识过楼市如此之疯狂,购房者如此之恐慌,房价涨幅如此之大,故,限购限贷来得相当及时。

相信,至少一半以上的购房者选择新三区(鹿泉、藁城、栾城)和正定不是“心甘情愿”的,但是市内五区的房价让大批还未“做好心理准备”的购房者来不及多考虑及时出手新三区和正定。2016年,石家庄楼市比较抢眼的两个板块是东南板块和上庄板块,东南板块的火热是一脉相承的,大家已经习以为常。而上庄板块为何能在大楼市中“异军突起”,可谓是占尽了“天时、地利、人和”。

天时,这个不作过多分析,2016以来的楼市大牛市上庄板块充分利用了。

地利,上庄板块在市场看来是一个很奇特的区域,行政管辖归鹿泉,可地理位置与桥西紧密接壤,“桥西”化非常明显,从二环到上庄几分钟的车程,老百姓的眼睛是雪亮的,这样的好位置,哪还在乎归哪个区,老百姓图的是实惠,而上庄板块在市场眼中就是“实惠”的代表,与二环差几分钟的车程房价能差出几十万,选择当然毫不犹豫,何况还有地铁一号线及其他诸多重大利好。

人和,区域热不热关键看楼盘多不多,上庄板块的火热就是“众人捧柴火焰高”而致,据不完全统计该板块至少聚集着十余个楼盘,其中不乏一线房企及本土实力房企,未来储备更是力道十足,一线房企扎堆,故上庄板块的热度在未来3年内看不到降温的信号。

从目前来看,房价较快涨幅能否得到有效遏制还需看下一步调控力度,但对于不在限购限贷区的新三区,涨价看来势在必然,不过新三区房价也会根据整体市场表现来决定自己的涨幅,有点走着瞧的意思。故,目前倒是在新三区出手的较好时机。但选择新三区楼盘也要有窍门,建议大家首要考虑交通因素,尤其是地铁沿线楼盘可作为首选;其次要优先考虑配套比较成熟或未来规划配套完备的板块;再则,品牌开发商开发的大体量楼盘一期可优先考虑。

编辑: 双鹏飞

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