官方首提:住宅建筑应以套内使用面积进行交易

石家庄新闻网 时间: 2019-03-01 09:13:45 来源: 石家庄新闻网

住建部征求意见稿引发“公摊面积”热议——

“公摊面积”并非越小越好适度为宜

取消公摊面积并不会引发房价连锁效应

近日,住房和城乡建设部的一则征求意见稿因提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”一石激起千层浪。这句话在被一部分读者误解为“告别公摊”的同时,也让一些人认为可能引发房价波动。对此,相关行业人士表示,《住宅项目规范(征求意见稿)》只是个技术规范,约束对象是住宅项目的建设单位。此次征求意见,并不意味着未来要取消公摊面积,并不是为了降房价,甚至可以说是和百姓购房成本无甚关联。

□本报记者 陈霞

官方首次明确提出应由套内面积交易房屋

上周,住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》(以下简称《住宅规范》)中提出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”再度引发百姓对公摊面积的热议。

中国的公摊制度源于香港。目前内地尚无法律对公摊面积加以约束,只有住建部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。在全国,重庆是以套内建筑面积来计算房价的城市。早在2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,对商品房的计价方式做出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据。不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。

2003年12月1日开始执行的《北京市城市房地产转让管理办法》中也规定,预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。在2008年修订时,该办法进一步明确为“新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价”。

此次征求意见的《住宅规范》,是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。牵头承担了《住宅规范》起草任务的中国建筑科学研究院有限公司相关人士在接受媒体采访时表示,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。这一做法可以解决两个方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题;二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”。可以说,从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的保护。

释疑1:公摊面积的这些数据您知道吗

记者从河北省建筑设计行业了解到,不同类型住宅的公摊面积基本可以按照4个梯度划分:别墅类的公摊率在1%~8%;7层以下住宅的公摊率在7%~12%;7至11层的小高层,其公摊率在10%~20%;12至33层的高层住宅,公摊率在14%~24%。一般来说,公共空间越大的房屋类型,公摊面积就越大。

释疑2:建筑面积和公摊面积有何区别

“建筑面积”“套内面积”“公摊面积”,这几个专有名词让不少百姓一头雾水。根据现有技术规范和规定,在房屋面积上有三个概念,这三个概念:

建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积。

套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。

套内使用面积=室内实际能使用的面积。

释疑3:公摊面积并非越小越好

对于住建部征求意见的《住宅规范》,大众普遍寄予厚望,期待公摊面积能尽快取消。其实,公摊面积并非越小越好。

一位建筑设计业内人士表示,所谓公摊面积,即由整栋楼的产权人共同所有的公用部分建筑面积,主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等公用区域,以及各种为整幢楼服务公共用房和管理用房的建筑面积。

从居住体验来说,买房都希望入户大堂敞亮气派,楼道宽敞,电梯空间适度。在一定的尺度空间里,这些关乎居住体验的公摊部位的面积越大,带给业主的居住舒适度才会更高。所以,从实际居住的角度来说,公摊面积并非越小越好。

而且,从建筑设计规范来看,这些公摊中有可以去掉或者尽量缩小的地方,但肯定是不能全部去掉。所以,公摊面积并非越小越好,要根据商品房居住人群的实际需求,规定科学合理的技术标准,才能在购房成本和居住体验之间寻找到最佳平衡点。

释疑4:取消公摊面积,会降低购房成本吗?

对于百姓来说,最关心的还是若未来真的以套内面积作为计量依据,是不是能够降低自己的购房成本?

按照当前的房产交易规则,商品房销售明码标价实行一套一标。一般在销售过程中,销售方提供的报价大多是建筑面积单价和总价,一般不会主动告知购房者套内面积单价等信息。而二手房销售一般也类似新房销售过程,交易双方协商过程中最重要的环节是确定总价。

对于购房者的普遍愿望,业内一致表示,取消公摊面积并不会直接传导到房子的总价上。一套房产的价格和建筑成本与市场供需关系相关,取消公摊面积只是建筑行业内的一个规范调整,建筑成本和市场供需关系并未发生变化,因此不会对购房的总价值发生影响。

虽然无关总价,但如果从购房单价来看,这个价格肯定会上调。因为在房产成本和销售总价格不变的情况下,计价面积缩小了,单价势必要进行上调。按照市场平均的公摊面积和得房率,如果按照套内计算,房屋单价有可能要上调15%—20%,才能保证房屋的总房价不会变化。

释疑5:以前购入的房子再出售时会亏本?

对于已经买入房子的业主来说,如果《住宅规范》最终实施,未来房屋面积都按照取消公摊之后的套内面积计算,已购房者的个人资产并不会因此缩水。因为房产买卖的是房子,而非数据,房产面积数据和计价方式的调整,不会对房产的总价值产生实质影响。只是买卖交易的计价和算法发生调整而已。

在二手房交易中,购房者普遍比较关注单价。从这个交易心理来推测,如果未来房产交易都以套内面积来计算,那些建筑设计上不用心、公摊面积大、品质也不好的二手房,在出售时肯定会比公摊面积小的房子难卖。

从市场实际可能发生的情况看,如果未来采用套内面积计算单价,那势必要对以前交易房屋的价格进行重新换算,从建筑面积单价,换算为套内面积单价。但无论如何换算,总房价基本不会变化,购房者也就不存在亏本与否的问题。

释疑6:取消公摊会不会影响物业费和房产税?

取消公摊引发的百姓关注中还有会不会降低物业费、取暖费等房屋使用过程的费用?

对此,相关业内人士表示,虽然目前这些物业费、取暖费等相关房屋使用过程中的收费项目,都是以建筑面积来收取。但是,取消公摊,改为以套内面积作为房屋交易的基础,未必会传导至房屋后期使用成本的降低。

《住宅规范》只是规定在房产交易过程中应以套内面积作为计价基础,热费的收取并不受此规定影响。以北京

为例,按套内面积卖房已执行了16年的北京市,物业费、供暖费等费用仍按建筑面积收取。因为,无论是物业费还是暖气费,都并未因为房屋面积的计价方式改变发生实质性成本和总价调整。即便以后热费也改为以套内面积计价,在总价不变动的前提下,面积单价收费也应该会做一定程度的调整。

释疑7:是否为征收房产税铺路

在此次关于公摊面积的热议中,还有一种声音值得关注——这次的“去公摊”,或许正是为房产税的征收铺路。有评论认为,“助推”住建部“取消公摊”征询意见的还有房产税的立法。换句话说,实施房产税前,公摊面积这笔“糊涂账”必须厘清。

中原地产首席分析师张大伟等业内人士分析认为,此次征求意见,并不意味着取消公摊面积,这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件落地还有一段距离。即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,此次《征求意见稿》具有行业变革的意义,于居住者而言具有积极作用。从后续政策来看,房产税以及与房屋交易面积挂钩的政策都可能发生变化,最终都统一按照套内面积计算。这将为税收计税标准奠定基础,也将以保护购房者权益为最终导向。新规制定之后未来房屋交易如何规范,购房合同如何调整等细节性的政策,后续还有待完善,这样才能更有效地确保百姓的知情权,保障房屋交易公平,保障房地产市场的稳定发展。

除了“公摊面积”

还有这些规范也值得关注

除了“公摊”之外,《住宅项目规范》还对未来的住宅提出其他规定!

■四层楼以上应安装电梯

除了按套内计算面积之外,《住宅规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定,《住宅规范》提出,四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

具体而言,每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50米×1.60米,轿厢门净宽不应小于0.90米。

十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。

■新建住宅要全装修交付

《住宅规范》提出,城镇新建住宅全装修交付,即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准。

同时,住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件,配套设施具备交付使用条件,安全防护设施验收合格。

同时,《住宅规范》对房屋验收交付给出了详细的标准。如对放水工程要求,防水墙、地面无渗漏、无积水;抹灰顶面的要求则是,粘结牢固,无空鼓,表面平整、洁净,无裂缝,无爆灰等等。

编辑: 马世星   责任编辑:尚燕华

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